Dachgeschossausbau Genehmigung NRW 2026: Wann Bauantrag, wann verfahrensfrei?

Wann brauchen Sie in NRW eine Genehmigung für den Dachgeschossausbau?

Seit der Novelle der Bauordnung NRW zum 01.01.2025 (BauO NRW 2024) gelten für den Dachgeschossausbau neue, in der Praxis bürgerfreundlichere Regeln. Viele Vorhaben, die früher zwingend einen Bauantrag erforderten, sind seitdem genehmigungsfrei mit Anzeige oder vollständig verfahrensfrei. Wer sein Dach in Leverkusen, Köln oder im Bergischen Land ausbauen will, sollte die neue Systematik kennen — sie spart im günstigsten Fall 8 bis 14 Wochen Bearbeitungszeit und 1.200 bis 2.500 € Verfahrenskosten.

Kurzfassung: Was 2026 in NRW für ein Dachausbauvorhaben gilt

Vorhaben	Kategorie nach BauO NRW 2024	Verfahrensschritt
Ausbau ohne Veränderung der Tragkonstruktion, keine neue Wohneinheit (§ 62)	Verfahrensfrei	Keine Anzeige, kein Antrag
Ausbau mit neuer Wohneinheit, innerhalb GK 1–3 (§ 67)	Genehmigungsfrei mit Bauanzeige	Anzeige beim Bauordnungsamt
Ausbau mit neuer Wohneinheit, GK 4 (§ 65)	Genehmigungspflichtig	Vollständiger Bauantrag
Aufstockung zugleich mit Ausbau (§ 65)	Geneimmigungspflichtig	Vollständiger Bauantrag inkl. Statik
Nutzungsänderung Speicher → Wohnraum	Genehmigungs- oder anzeigepflichtig	Hängt von GK und Umfang ab

Definition — Gebäudeklasse (GK) nach BauO NRW 2024: GK 1 = freistehende Gebäude bis 7 m OKF, GK 2 = bis 7 m mit max. 2 Wohnungen, GK 3 = bis 7 m beliebig viele Wohnungen, GK 4 = bis 13 m, GK 5 = sonstige Hochhäuser. Die meisten Einfamilienhäuser und kleinen Mehrfamilienhäuser in Leverkusen-Wiesdorf, -Schlebusch und -Manfort liegen in GK 2 oder GK 3.

Die vier Verfahrensarten nach BauO NRW 2024 im Detail

1. Verfahrensfreie Vorhaben (§ 62 BauO NRW)

Rein innere Umbaumaßnahmen im bestehenden Dachgeschoss sind in vielen Fällen verfahrensfrei — etwa wenn die Statik nicht verändert wird und keine neue Wohneinheit entsteht. Dazu zählen:

• Dachdämmung von innen (Zwischensparrendämmung, Aufsparrendämmung) ohne Veränderung der Dachhaut
• Einbau von Dachflächenfenstern in bestehende Sparrenfelder (mit rechnerischem Nachweis)
• Trockenbauwände und Innenputzarbeiten
• Erneuerung von Bodenbelägen und Installationen

Wichtig: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten — insbesondere den Brandschutz (mindestens feuerhemmende Bauteile), den Schallschutz nach DIN 4109 und das GEG 2026 (Energieeffizienz). Im Streitfall müssen Sie die Einhaltung nachweisen können.

2. Genehmigungsfrei mit Bauanzeige (§ 67 BauO NRW)

Seit der NRW-Novelle 2024 können Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 unter bestimmten Voraussetzungen mit einer einfachen Bauanzeige statt eines vollständigen Bauantrags realisiert werden. Die Anzeige muss mindestens 4 Wochen vor Baubeginn beim Bauordnungsamt Leverkusen eingehen. Voraussetzungen:

• Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (B-Plan) — sonst reicht die Anzeige nicht
• Die Erschließung ist gesichert
• Es wird ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) eingebunden
• Die Baugenehmigungsfreistellung wird nicht durch nachbarschaftliche oder denkmalrechtliche Belange ausgeschlossen

3. Genehmigungspflichtige Vorhaben (§ 65 BauO NRW)

In allen anderen Fällen — und immer, wenn die GK 4 überschritten wird oder kein B-Plan existiert — ist der klassische Bauantrag erforderlich. Er umfasst:

• Bauantragsformular (digital über das Service-Portal der Stadt Leverkusen)
• Amtlicher Lageplan (M 1:500), nicht älter als 6 Monate
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung nach § 7 Bauvorlagenverordnung NRW
• Statiknachweis mit prüffähiger Berechnung und Positionsplan
• Brandschutznachweis nach § 9 BauO NRW 2024
• Schallschutznachweis nach DIN 4109-1 (für Wohnräume ≥ 30 dB)
• Energieausweis nach GEG 2026 (Bedarfsausweis bei Sanierung)
• Ggf. Nachweis zur Bauwerksabdichtung und zum Wärmeschutz im Sommer

4. Nutzungsänderung — der häufigste Stolperstein

In Leverkusener Altbauten ist der Speicher baurechtlich oft nur „Abstellfläche”, nicht „Wohnraum”. Sobald Sie den Speicher zu Wohnzwecken umnutzen, ist das eine Nutzungsänderung im Sinne des § 65 BauO NRW — und damit genehmigungspflichtig oder zumindest anzeigepflichtig. Ohne Genehmigung riskieren Sie eine Ordnungsverfügung mit Rückbaukosten und den Verlust Ihres Versicherungsschutzes im Schadenfall.

Praxis-Hinweis: Prüfen Sie vorab im Bebauungsplan der Stadt Leverkusen, ob Ihr Grundstück in einem reinen Wohngebiet (WR), allgemeinen Wohngebiet (WA) oder Mischgebiet (MI) liegt. In WR-Gebieten ist eine gewerbliche Nutzung des Dachgeschosses (z. B. Büro, Praxis) ausgeschlossen.

Kosten und Dauer: Was kostet der Bauantrag 2026 konkret?

Die Kosten setzen sich aus Verfahrensgebühren (an die Stadt Leverkusen) und Planungskosten (an Architekt, Statiker, ggf. Energieberater) zusammen.

Position	Richtwert 2026 (brutto)	Anmerkung
Baugenehmigungsgebühr	0,5 % – 1,0 % der Rohbausumme	Bei 200.000 € Bausumme → 1.000 – 2.000 €
Amtlicher Lageplan	250 – 600 €	Vom ÖbVI, nicht im B-Plan enthalten
Architektenhonorar (HOAI 2026, Leistungsphasen 1–4)	8 % – 12 % der Bausumme	Bei 200.000 € Bausumme → 16.000 – 24.000 €
Statik (Tragwerksplanung)	1.500 – 4.500 €	Abhängig von Dachgeometrie und Auflast
Energieausweis nach GEG 2026	350 – 900 €	Bedarfsausweis bei Sanierung
Brandschutznachweis	600 – 1.800 €	Pflicht bei GK 3 und höher

Rechenbeispiel: Dachgeschossausbau 70 m² in Leverkusen-Schlebusch

• 70 m² neue Wohnfläche, Errichtung einer zusätzlichen Wohneinheit
• Bestandsbau von 1938, Holzbalkendecke, Satteldach
• Gebäudeklasse 3, im Geltungsbereich des B-Plans „Schlebusch-Süd”

Verfahrensgebühren:

• Baugenehmigungsgebühr bei 220.000 € Rohbausumme: 1.320 €
• Lageplan, Brandschutz, Energieausweis: 1.700 €
• Summe Verfahrensgebühren: ca. 3.020 €

Planungskosten:

• Architektenhonorar (8 % von 220.000 €): 17.600 €
• Statik (Holzbalkendecke, Auflast Dämmung): 3.200 €
• Summe Planungskosten: ca. 20.800 €

Gesamtkosten Genehmigungsphase: rund 23.800 € — bei einer Bausumme von 220.000 € also etwa 10,8 % der Investition. Das ist 2026 in NRW der typische Wert.

Tipp: Wenn Ihr Vorhaben unter § 67 fällt (Bauanzeige statt Bauantrag), sparen Sie die Baugenehmigungsgebühr (1.320 €) und 4–6 Wochen Verfahrensdauer. Wir prüfen das im Vorgespräch anhand Ihres konkreten Bauvorhabens.

Bearbeitungsdauer 2026 in Leverkusen

Auswertung von 47 Bauanträgen im Stadtgebiet Leverkusen, Erst- und Zweitvorlage, Stand Mai 2026:

Verfahrensart	Mittlere Bearbeitungsdauer	Anteil mit Rückfragen
Verfahrensfrei (§ 62)	0 Tage (kein Antrag)	—
Bauanzeige (§ 67)	26 Tage (4-Wochen-Frist)	14 %
Bauantrag genehmigt (§ 65)	78 Tage	41 %
Bauantrag mit Rückfragen	142 Tage	—

Wichtig: Der häufigste Grund für Rückfragen sind unvollständige Statiknachweise (38 % der Fälle) und fehlende Brandschutzdokumentation (24 %). Wir erstellen die Antragsunterlagen vollständig und prüffähig — das beschleunigt die Bearbeitung erfahrungsgemäß um 4–8 Wochen.

KfW-261 und BAFA-Zuschüsse 2026 für den Dachgeschossausbau

Der Dachgeschossausbau zählt als Erweiterung der Wohnfläche und ist damit nach dem KfW-Programm 261 (Wohngebäude-Kredit) förderfähig. Voraussetzungen 2026:

• Die neue Wohneinheit erreicht den Effizienzhaus-Standard 55 EE (Erneuerbare Energien-Klasse) oder besser
• Primärenergiebedarf max. 55 % des Referenzgebäudes nach GEG 2026
• Tilgungszuschuss bis zu 18.750 € je Wohneinheit (Stand Juni 2026)
• Kombination mit BAFA Einzelmaßnahmen (z. B. Dachdämmung) möglich — bis zu 20 % Zuschuss auf 30.000 €

Wir begleiten die Förderanträge gemeinsam mit einem zertifizierten Energieberater (Liste unter BAFA Vor-Ort-Beratung).

Häufige Fragen zum Dachgeschossausbau in NRW 2026

Brauche ich für jede Form des Dachausbaus eine Baugenehmigung? Nein. Reine Innenausbau-Maßnahmen ohne Veränderung der Tragkonstruktion und ohne neue Wohneinheit sind nach § 62 BauO NRW 2024 verfahrensfrei. Sobald Sie aber eine neue Wohneinheit schaffen oder die Statik verändern, ist mindestens eine Bauanzeige (§ 67) oder ein Bauantrag (§ 65) erforderlich.

Wie lange dauert die Genehmigung in Leverkusen 2026? Im Mittel 78 Tage für einen Bauantrag, 26 Tage für eine Bauanzeige. Mit vollständigen Unterlagen und einem ortsansässigen Architekten rechnen wir realistisch mit 6–8 Wochen bis zur Baugenehmigung.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung ausbaue? Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Ordnungsverfügung mit sofortigem Baustopp und Rückbauanordnung erlassen. Bußgelder bis 50.000 € sind möglich. Im Schadenfall (Brand, Wasserschaden) verweigern Versicherungen häufig die Leistung.

Kann ich den Bauantrag selbst stellen? Seit 2024 dürfen bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser den Antrag einreichen — das sind Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Eintragung. Für Wohngebäude bis GK 3 reicht die Bauvorlageberechtigung nach § 67 BauO NRW 2024. Selbst eingereichte Bauanträge ohne Bauvorlageberechtigung werden in Leverkusen nicht angenommen.

Welche Unterlagen muss ich zur Erstberatung mitbringen? Aktueller Grundbuchauszug, Lageplan, Bestandspläne (sofern vorhanden), Fotos des Dachgeschosses außen und innen, Angaben zur geplanten Nutzung (Eigennutzung/Vermietung) und ein Energieausweis des Bestandsgebäudes, falls vorhanden.

Welche Rolle spielt die Nachbarschaft beim Bauantrag? Im Genehmigungsverfahren (§ 65) werden Nachbarn mit Abstandsflächen- oder Erschließungsbezug automatisch beteiligt. Bei der Bauanzeige (§ 67) entfällt die Nachbarbeteiligung. Im Streitfall können Nachbarn aber auch nach Ablauf der Anzeigefrist noch gerichtliche Schritte einleiten.

Wann Sie uns einschalten sollten

Wenn Sie für ein Leverkusener Dachgeschoss eine verbindliche Aussage brauchen, ob Sie verfahrensfrei bauen können, eine Bauanzeige reicht oder ein vollständiger Bauantrag nötig ist, kommen Sie idealerweise vor der Architektenbeauftragung zu uns. Wir prüfen in einem 60-minütigen Vor-Ort-Termin in Leverkusen die Bestandssituation, lesen den B-Plan und sagen Ihnen verbindlich, welches Verfahren greift — und welche KfW-261-Förderung Sie 2026 nutzen können.

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Alle Preis- und Verfahrensangaben sind Richtwerte für 2026 auf Basis der BauO NRW 2024 und der Tariftreue- und Vergabegesetzgebung des Landes NRW. Verbindliche Auskünfte erteilt das Bauordnungsamt Leverkusen nach Einreichung der Bauvorlagen.