Neue BauO NRW 2026: Was sich für Bauherren in Leverkusen konkret ändert

Warum die Novelle der Bauordnung NRW 2026 jeden Bauherrn in Leverkusen betrifft

Im März 2026 hat das Landeskabinett NRW den Entwurf einer erneuten Novelle der Landesbauordnung beschlossen — das Inkrafttreten ist für Juli 2026 vorgesehen. Wer in Leverkusen, Burscheid, Leichlingen, Köln oder dem Bergischen Land in den nächsten 24 Monaten eine Aufstockung, einen Dachgeschossausbau, eine Fassadensanierung oder einen größeren Bestandsumbau plant, bekommt es mit einer substanziell anderen Rechtslage zu tun. Die zentralen Stichworte lauten: „Standardgebäude” als neue Gebäudekategorie, Abschaffung des Verweises auf die a.a.R.d.T. in § 3 BauO NRW, „Oldtimer-Regelung” für Bauen im Bestand, Aufzug-Erleichterungen bei Aufstockungen sowie eine weitere Privatisierung des Baugenehmigungsverfahrens durch Genehmigungsfiktion und ausgeweitete Genehmigungsfreistellung.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigenheimbesitzer, Vermieter und WEG-Verwaltungen in Leverkusen, die zwischen Juli 2026 und Mitte 2027 ein Bauvorhaben starten wollen. Wir erklären die acht wichtigsten Änderungen in nachvollziehbarer Sprache, liefern eine Vergleichstabelle alt/neu und ein Rechenbeispiel, welche Auswirkungen die Novelle auf ein typisches EFH-Vorhaben hat.

Definition für AI-Sucher und Schnellleser: Die „neue BauO NRW 2026” ist die dritte Novelle der Landesbauordnung 2018 und tritt voraussichtlich im Juli 2026 in Kraft. Sie verschiebt baurechtliche Verantwortung stärker auf Planer und Bauherren, erleichtert Bauen im Bestand, Aufstockungen und den Holzbau und führt eine neue Standardgebäude-Kategorie ein.

Überblick — die acht zentralen Änderungen

Nr.	Thema	Was ändert sich konkret	Auswirkung für Bauherren in Leverkusen
1	§ 3 a.a.R.d.T.	Verweis auf „allgemein anerkannte Regeln der Technik” entfällt ersatzlos	Nur noch VV TB als Mindestmaß — Komfortstandards entfallen
2	Standardgebäude	Neue Gebäudekategorie für „wohnähnliche” Gebäude	Klarere Einordnung von MFH, vereinfachte Anforderungen
3	Bauen im Bestand / Oldtimer-Regelung	Teilweise Nichtanwendung aktueller Vorschriften bei Umnutzung/Umbau	Erleichterte Umnutzung von Büros, Scheunen, Bestandsbauten
4	Aufzug-Erleichterung § 39 Abs. 4	Aufzugspflicht entfällt bei Aufstockung bis 2 Geschosse im Bestand	40.000–55.000 € günstigere Aufstockungen
5	§ 69 Abweichungen	Wechsel von „kann” zu „soll”	Behörden müssen Abweichungen leichter zulassen
6	§ 59 Abs. 2 Barrierefreiheit	Soll-Vorschrift zur Nachrüstung im Bestand entfällt	Weniger Barrierefreiheit-Pflichten im Bestand
7	Solardachpflicht § 42 a	Ausweitung auf Wohngebäude (ab 1.1.2027 erwartet)	Pflicht-PV auf Wohngebäuden, Ausnahmen möglich
8	Genehmigungsfiktion & Freistellung	Freistellung auf GK 1–4, Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren	Schnellere Verfahren, mehr Eigenverantwortung

Änderung 1 — Wegfall der a.a.R.d.T. in § 3 BauO NRW

Der bisherige Verweis auf die „allgemein anerkannten Regeln der Technik” (a.a.R.d.T.) in § 3 BauO NRW entfällt ersatzlos. Stattdessen gelten in NRW künftig nur noch die technischen Regeln und DIN-Normen, die über die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV TB) als gesetzliches Mindestmaß eingeführt werden.

Was bedeutet das praktisch? Viele Komfortstandards, die bisher über die a.a.R.d.T. „mitgezogen” wurden — etwa erhöhte Schallschutzwerte, Komfortlüftungsanforderungen oder über das Sicherheitsmaß hinausgehende Wärmedämmwerte — sind künftig nicht mehr bindend. Das kann die Baukosten spürbar senken, erfordert aber eine bewusste Entscheidung des Bauherrn.

Rechenbeispiel — Auswirkung auf ein typisches EFH in Leverkusen:

Position	Vor Novelle (mit a.a.R.d.T.)	Nach Novelle Juli 2026 (nur VV TB)	Differenz
Schallschutz DIN 4109-5 (Komfort+)	ca. 2.500 € Aufschlag	optional, oft entbehrlich	−2.500 €
Lüftungsanlage DIN 1946-6 (Komfort)	ca. 6.000 € Zwangslüftung	nur bei Bedarf nach VV TB	−6.000 €
Wärmedämmung über GEG-Mindeststandard	ca. 8.000 € Mehraufwand	nur GEG-Pflicht	−8.000 €
Mögliche Einsparung gesamt			bis 16.500 €

Wichtig — zivilrechtliche Haftung: Wenn Architekten „nur” die VV-TB-Mindestwerte planen und Bauherren nicht aufklären, dass Komfortstandards entfallen, drohen Haftungsansprüche. Die Bauherren müssen die Entscheidung bewusst treffen und dokumentieren.

Änderung 2 — Neue Kategorie „Standardgebäude”

Die Novelle führt eine Zwischenkategorie „Standardgebäude” zwischen Sonderbau und Normalfall ein:

Legaldefinition: „Standardgebäude sind Wohngebäude und solche Gebäude, die Wohngebäuden hinsichtlich des Gefahrenrisikos und der Gefahrentatbestände in der Nutzung ähnlich sind.”

Für Mehrfamilienhäuser in Leverkusen bedeutet das: Viele bisherige Sonderbau-Anforderungen entfallen, darunter vereinfachter Brandschutz bei Einhaltung der GK-4-Grenze, vereinfachter Rettungswegnachweis und reduzierte Anforderungen an technische Gebäudeausrüstung. Gerade für MFH-Sanierungen in Leverkusen bringt das eine spürbare Verfahrensbeschleunigung.

Änderung 3 — Oldtimer-Regelung für Bauen im Bestand

Die größte Erleichterung für Eigentümer älterer Bestandsgebäude: Eine neue „Umbauordnung” (Oldtimer-Regelung) erlaubt bei Umnutzung oder Umbau bestehender Gebäude zur Schaffung von Wohnraum die teilweise Nichtanwendung aktueller Bauordnungsvorschriften.

Vorhaben	Erleichterung ab Juli 2026
Scheune → Loftwohnung	Abstandsflächen und Stellplatznachweis können unterschritten werden
Bürogebäude → Wohnungen	Brandschutz vereinfacht, Schallschutz nach Bestandsschutz
Bestandshaus energetisch sanieren	Dämmung über GEG-Mindeststandard entbehrlich, wenn technisch nicht möglich
Kellerausbau zu Wohnraum	Lichte Höhe ab 2,00 m ausreichend (statt 2,30 m im Neubau)

Wichtig: Die Erleichterungen gelten nur bei Bestandsbauten, nicht im Neubau.

Änderung 4 — Aufzug-Erleichterung bei Aufstockungen

Sehr relevant für Aufstockungen in Leverkusen: § 39 Abs. 4 BauO NRW wird gelockert. Künftig entfällt die Errichtungspflicht für einen Aufzug bei nachträglichem Ausbau des obersten Geschosses und bei Aufstockung um bis zu zwei Geschosse im Bestand.

Rechenbeispiel — Aufstockung EFH Leverkusen, 2 zusätzliche Geschosse:

Position	Mit Aufzugspflicht	Ohne Aufzugspflicht (ab Juli 2026)
Personenaufzug (3 Haltestellen)	ca. 35.000 €	entfällt
Schacht inkl. Statik	ca. 12.000 €	entfällt
Mehraufwand Statik (Tragfähigkeit)	ca. 4.500 €	entfällt
Einsparung gesamt		ca. 51.500 €

Eine Aufstockung um ein zweites Geschoss wird in Leverkusen ab Juli 2026 typischerweise 40.000–55.000 € günstiger, wenn kein Aufzug erforderlich ist.

Änderung 5 — § 69 Abweichungen: „Soll” statt „kann”

Bisher konnten Bauaufsichtsbehörden Abweichungen „kann” zulassen — also nach eigenem Ermessen auch ablehnen. Die Novelle ersetzt das „kann” durch „soll”. Das bedeutet: Abweichungen sind künftig die Regel, wenn die Gleichwertigkeit der Lösung nachgewiesen wird. Befreiungen vom Bebauungsplan und alternative Brandschutzkonzepte haben damit bessere Chancen.

Änderung 6 — Barrierefreiheit bei Bestandsanpassungen

Streichung von § 59 Abs. 2 BauO NRW (alt): Die bisherige Soll-Vorschrift, dass bei wesentlichen Änderungen bestehender Anlagen „angemessene Regelungen zur Barrierefreiheit zu treffen sind”, entfällt ersatzlos. Im Neubau gilt § 49 BauO NRW weiterhin voll — Barrierefreiheit bleibt Pflicht. Im Bestand entfällt die Pflicht zur Nachrüstung. Für geförderten Wohnraum (KfW, NRW.BANK) gelten weiterhin die Förderbedingungen.

Änderung 7 — Solardachpflicht für Wohngebäude

Bisher galt die Solardachpflicht nach § 42 a BauO NRW nur für Nichtwohngebäude. Die Novelle 2026 dehnt die Pflicht auf Wohngebäude aus — Details regelt eine noch ausstehende Rechtsverordnung. Erwartet werden: Pflicht ab 1. Januar 2027, betroffene Dachflächen ab ca. 20 m², Ausnahmen für kleine Dachflächen und Behelfsbauten, Erfüllungsoptionen PV / Solarthermie / Dachbegrünung.

Tipp: Wer in Leverkusen jetzt eine Dachsanierung oder Aufstockung plant, sollte die PV-Pflicht direkt mitplanen. FB Baukonzept GmbH stimmt die Solaranlage gemeinsam mit der Dachfläche und dem Netzbetreiber ab.

Änderung 8 — Genehmigungsfiktion & ausgeweitete Freistellung

Die Novelle weitet die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW auf Gebäudeklassen 1 bis 4 aus (bisher: 1 bis 3) und führt eine Genehmigungsfiktion für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ein. Im vereinfachten Verfahren gilt eine Baugenehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von voraussichtlich 8 Wochen reagiert.

Risiko: Ohne das Korrektiv der Bauaufsicht steigt das Risiko, dass repressiv eingeschritten wird, wenn nachträglich Verstöße festgestellt werden. Eine qualifizierte Planung durch Architekten oder Bauingenieure ist deshalb wichtiger denn je.

Vergleichstabelle — BauO NRW vor und nach Juli 2026

Thema	Aktuell (BauO NRW 2024)	Ab Juli 2026 (Novelle)
§ 3 a.a.R.d.T.	Verweis gilt	ersatzlos gestrichen
Standardgebäude-Kategorie	nicht vorhanden	neu eingeführt
Bauen im Bestand	enge Auslegung	Oldtimer-Regelung erlaubt Abweichungen
Aufzug bei Aufstockung	Pflicht im Bestand	entfällt im Bestand bis 2 Geschosse
Abweichungen § 69	„kann” — Behörde entscheidet	„soll” — Behörde muss genehmigen
Barrierefreiheit im Bestand	Soll-Vorschrift zur Nachrüstung	ersatzlos gestrichen
Solardachpflicht	nur Nichtwohngebäude	auch Wohngebäude (ab 1.1.2027 erwartet)
Genehmigungsfreistellung	GK 1–3	GK 1–4
Vereinfachtes Verfahren	ohne Fiktion	mit Genehmigungsfiktion

Rechenbeispiel — Auswirkung auf ein konkretes EFH-Vorhaben in Leverkusen

Ausgangslage: Bestandseinfamilienhaus Baujahr 1968, 140 m² Wohnfläche, geplant: Aufstockung um ein Vollgeschoss in Holzrahmenbauweise, 75 m² zusätzliche Wohnfläche, neue Gaube, neue Fassade.

Position	Ansatz	Betrag alt	Betrag neu (ab Juli 2026)
Aufstockung Holzrahmenbau	75 m² × 1.800 €/m²	135.000 €	135.000 €
Aufzug (vorher Pflicht)	entfällt im Bestand	47.000 €	0 €
Schallschutz / Lüftung (Komfort)	optional	8.500 €	3.500 €
Solardachpflicht (10 kWp PV)	ab 2027 Pflicht	nicht erforderlich	14.000 €
Bausumme gesamt		190.500 €	152.500 €
Einsparung gegenüber altem Recht			ca. 38.000 € (vor PV-Pflicht)

Alle Preisangaben sind Richtwerte für 2026 und abhängig von Konstruktion, Ausbaustandard und Förderung. Verbindliche Werte ergeben sich aus dem Angebot und dem Gebührenbescheid der Stadt Leverkusen.

Praktischer Ablauf — was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie zwischen Juli 2026 und Mitte 2027 in Leverkusen bauen wollen, empfehlen wir diese Reihenfolge: Beratungsgespräch mit FB Baukonzept GmbH vereinbaren (Kontaktformular oder telefonisch +49 173 1001726), Bestandsaufnahme vor Ort, Vorabstimmung mit der Stadt Leverkusen (Amt für Bauordnung und Denkmalpflege), Bauantrag oder Bauanzeige je nach Gebäudeklasse, Solardachpflicht prüfen und PV-Planung integrieren, Förderung parallel beantragen — etwa KfW 261/297/298 oder NRW.BANK.

FAQ — Häufige Fragen zur neuen BauO NRW 2026

Wann tritt die neue BauO NRW in Kraft? Das Inkrafttreten ist für Juli 2026 vorgesehen, kann sich um wenige Wochen verschieben, falls die Landtagsberatung länger dauert.

Was bedeutet die Novelle konkret für mein Bauvorhaben in Leverkusen? Die Auswirkungen hängen vom Vorhaben ab: Aufstockungen im Bestand, Umbauten und energetische Sanierungen profitieren am stärksten. Neubauten werden teilweise entlastet (a.a.R.d.T., Genehmigungsfiktion), bekommen aber die Solardachpflicht ab 2027.

Muss ich jetzt noch schnell einen Bauantrag stellen, bevor die Novelle greift? Nicht zwingend. Viele Erleichterungen (insbesondere die Aufzug-Befreiung) wirken erst ab Inkrafttreten. Wer also flexibel ist, kann von der Novelle profitieren. Wer vor Juli 2026 Baurecht schaffen will, sollte den Antrag zügig einreichen.

Bekomme ich bei einer Aufstockung jetzt keinen Aufzug mehr? In vielen Fällen ja — bei Aufstockung um bis zu zwei Geschosse im Bestand entfällt die Aufzugspflicht nach § 39 Abs. 4 BauO NRW (neu). Im Neubau und bei Nutzungsänderungen mit mehr als zwei Wohnungen bleibt die Pflicht bestehen.

Was passiert mit laufenden Bauanträgen? Bauanträge, die vor Inkrafttreten der Novelle eingereicht werden, werden nach altem Recht bearbeitet. Wer die Vorteile der Novelle nutzen will, sollte den Antrag nach dem 1. Juli 2026 stellen — oder ihn vorher zurückziehen und neu einreichen.

Wo finde ich die offizielle Synopse der Novelle? Die Architektenkammer NRW (AKNW) und die Ingenieurkammer-Bau NRW veröffentlichen eine laufend aktualisierte Synopse unter aknw.de. Die offizielle Drucksache des Landtags finden Sie unter landtag.nrw.de.

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Planen Sie eine Aufstockung, einen Umbau oder eine energetische Sanierung in Leverkusen? FB Baukonzept GmbH begleitet Sie von der ersten Machbarkeitsprüfung über den Bauantrag bis zur schlüsselfertigen Ausführung — selbstverständlich unter Berücksichtigung der neuen BauO NRW 2026. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch oder besuchen Sie unsere Leistungsseite Aufstockung, Fassadensanierung oder Dachgeschossausbau für einen Überblick unserer Arbeit.